[ hal-hal dibawah ini sering kami jumpai pada pembangunan rumah pada umumnya, padahal sering disepelekan oleh kebanyakan orang/tukang ]
- Pilih daerah yang bebas banjir, serta berjenis tanah yang bagus dengan permukaan bagus serta subur, jangan memilih tanah yang jelek karena hawanya juga akan jelek
- Pastikan anda tahu tentang jenis pondasinya serta kekuatan dari pondasi tersebut, yang terpenting adalah perbaikan/pemadatan tanah sebelum pondasi,
- Gunakan selalu sloof dengan rangkaian besi beton yang baik agar kuat, serta tembok tidak retak-retak karena penurunan pondasi akibat tanah jelek.
- Pastikan letak kolom-kolom utama terikat kuat dengan joint antar balok bagus serta angker sambungan per joint balok kolom minimal 60cm, atau dilas .
- Ingat selalu bahwa tembok bata tidak menahan beban struktur berat, distribusi beban melalui kolom balok, terus ke pondasi ke tanah, jadi perhatikan kesatuan tersebut.
- Tentukan alur dari sistem pipa air bersih dan air kotor yang melewati pondasi balok dan kolom, jangan sampai karena pipa air maka rumah kita jadi jelek karena banyak pipa.
- Tentukan tempat alat-alat yang bersuara keras agar tidak menganggu seperti AC, Pompa, Blower Fan, Televisi, Mesin Cuci dll, dengan penempatan yang bagus serta dilindungi dari kebisingan.
- Atur ruang sedemikan rupa sehingga perabotan kita bisa ditempatkan , jadi desain interior dulu agar tata ruang kita cukup dan benar, serta ingat selalu lalu lintas dan mobilitas orang/keluarga.
- Ingat manajemen air hujan, setiap saluran buang air kotor diberi "pipa gulu banyak" agar tidak bau, dan jangan menempelkan kran mepet dinding akan susah servicenya.
- Leveling untuk lantai harus bagus, juga nat keramik jangan jelek-jelek karena banyak kuman bila kotor nantinya, sebaiknya menggunakan keramik cutting atau marmer, demikian juga hpl atau karpet.
- Begitu juga dalam memilih rangka plafon dan atap jangan menggunakan baja yang sangat tipis, sering melengkung, agar tidak bocor gunakan plastik/aluminium foil untuk area dek kamar mandi dan atap..
- Jangan biasakan menggunakan atap dalam bentuk besar-besar karena plafonnya nanti juga besar sehingga sering kotor dan banyak tikus diatas atap, juga susah sekali renovasi dan servisnya.
- Sesuaikan debit air hujan dengan pipa, perhatikan saluran air disekitar rumah jgn sampai banyak nyamuk, juga perhatikan tempat tandon air dan resapan limbahnya serta sumur minum.
Demikian lah sekelumit kiat-kita yang dapat kami tulis, sedangkan kita-kiat selanjutnya akan kami terbitkan kemudian sehingga pembaca dapat mengingatnya ketika akan merancang sebuah rumah idaman hati, disamping itu kami juga meng upload gbr desain dari rumah-rumah yang tentu saja kami desaian yang terbaik yang bisa kami pikirkan karena merupakan karya teknologi yang akan berguna , yang merupakan hasil perenungan dan pemanfaatan semaksimal mungkin anatara ruang dan aktifitas, di blog: dengan alamat sbg berikut ini http://desainrumahhalaluntukanda.blogspot.com/
Kriteria rumah menurut hemat kami adalah yang memenuhi hal-hal sebagai berikut :
• Dibangun pada lokasi yang sangat strategis dari pusat-pusat keperluan hidup seperti sekolah, pasar, perkantoran dan fasilitas umum lainnya.
• Jauh dari polusi udara dan kebisingan public sehingga tenang dan nyaman.
• Aman dari gangguan bahaya kerusuhan, pencurian serta kejahatan lainnya.
• Mempunyai struktur bangunan yang kuat yang tahan cuaca , tahan gempa dan tahan kebakaran serta terlindung dari bahaya petir dan angin keras.
• Menyediakan ketenangan dikala hujan lebat, tidak menimbulkan suara berisik, aman banjir dengan drainase bagus, juga tidak berbau busuk karena manajemen air kotor.
• Hemat terhadap pemakaian sumber energi listrik, ramah lingkungan .
• Tersedianya ruangan yang cukup untuk semua aktifitas keluarga.
Dibangun pada lokasi yang sangat strategis dari pusat-pusat keperluan hidup
Rumah yang berlokasi baik adalah yang membuat penghuninya sangat mudah untuk beraktifitas karena lokasinya dekat dengan keperluan dasar dari manusia yaitu untuk bersosialisasi. Lokasi, lokasi,lokasi adalah sangat penting bagi kita untuk memilih dimana tempat kita tinggal, sebisa mungkin yang dekat dengan sekolah untuk anak-anak kita, tempat kita bekerja, pasar dan sarana umum, dekat fasilitas yang mampu meningkatkan gaya hidup kita seperti club house, mall, taman, pertokoan, rumah sakit, dan lain-lain. Dengan pemilihan lokasi yang tepat maka akan tercapai kepuasan hidup dikarenakan pastinya seperti mempunyai tabungan yang selalu berbunga baik ,sebuah investasi jangka panjang yang bagus.
Jauh dari polusi udara dan kebisingan public sehingga tenang dan nyaman
Pemilihan lokasi yang strategis tentu saja harus didukung dengan tingkat kenyamanan yang bagus karena ini adalah juga kebutuhan psikologi yang mahal sekali, karena dengan suasana yang tenang akan membuat kita betah . Lingkungan sekitar kita yang asri dan segar akan mendatangkan kesehatan bagi anggota masyarakat sekitar sehingga suasana hidup damai tentram akan mudah tercapai. Lihat saja dewasa ini ada sebuah rumah yang sangat mewah dengan lokasi strategis tetapi dekat dengan keramaian dan jalan besar sehingga sangat jarang sekali penghuninya bersosialisasi dengan tetangga sekitarnya, sehingga membuat hidup terasa disangkar emas, tetapi bandingkan dengan rumah yang agak mewah dengan lingkungan asri dan bertetangga dengan orang-orang yang baik sehingga anak-anak kita bisa bermain-main dilingkungan yang sehat, begitu juga suasana segar udara yang menyehatkan.
Aman dari gangguan bahaya kerusuhan, pencurian serta kejahatan lainnya
Keamanan adalah factor utama dalam kriteria kita dalam pemilihan tempat mendirikan bangunan, sudah menjadi rahasia umum bahwa dengan asuransi rumah maka segala kerugian kita akan teratasi apabila terjadi hal-hal yang buruk, tetapi itu juga hal yang tidak kita inginkan terjadi menimpa keluarga kita. Untuk itu sekarang biasanya dilingkungan tertentu menerapkan one gate system, atau dengan siskamling yang professional maka keamanan lingkungan akan terjamin. Jauhi rumah yang dekat dengan lapangan sepak bola atau dekat dengan lapangan untuk pertunjukkan musik, begitu juga yang dekat dengan kantor polisi atau militer.
Mempunyai struktur bangunan yang kuat tahan cuaca , tahan gempa dan tahan kebakaran serta terlindung dari bahaya petir dan angin keras.
Kekuatan bangunan adalah sangat penting, untuk itu sangat dianjurkan untuk mengikuti kaidah standarisasi dalam mendirikan suatu bangunan, demi mencegah permasalahan yang timbul kemudian hari. Hal ini akan kami bahas pada artikel kami selanjutanya secara detail.
Menyediakan ketenangan dikala hujan lebat, tidak menimbulkan suara berisik, aman banjir dengan drainase bagus, juga tidak berbau busuk karena manajemen air kotor.
Sudah sering kita mengalami banjir dan rasa tidak enak apabila hujan lebat melanda, itu karena kita tidak membuat suatu system yang sangat tangguh untuk mengatasi hujan yang sangat lebat, sebagai contoh atap dari seng cenderung berisik kena air hujan sehingga ramai sekali kalau hujan turun. Begitu pula sekarang ini banyak rumah-rumah yang cenderung terbuka sehingga air hujan serta bahaya angin keras membuat kita tidak nyaman berada dalam rumah, jendela sering bocor, atap sering air masuk, tembok luar rumah juga sering rusak catnya kena erosi air hujan dan lain-lain permasalahan yang timbul karena bagian ekterior rumah hanya digarap seadanya agar kelihatan bagus menarik tapi tidak memperhitungkan factor cuaca sehingga sering sekali kita renovasi bagian luar rumah. Sedangkan seringkali bagian dalam dan luar rumah air kotornya meluber kemana-mana sehingga bau busuk dan kotoran jadi keluar, karena kurangnya system drainase pada perumahan-perumahan kita saat ini sehingga bahaya banjir, nyamuk-nyamuk, tikus-tikus, bau busuk air kotor menjadi permasalahan klasik perumahan pada umumnya.
Hemat terhadap pemakaian sumber energi listrik, ramah lingkungan
Rumah yang hemat energi sangat diminati saat ini bahkan di Negara maju itu sudah menjadi tren tersendiri. Rumah yang hemat listrik itu diantaranya bisa kita buat berdasarkan manajemen ekosistem dan kebutuhan kita, sebagai contoh adalah peletakan tandon air kedua yang diatas rumah, penggunaan pemanas air tenaga matahari atau tenaga AC, lebih banyaknya ruang terbuka sehingga penghematan AC dan lampu, pengaturan lightning yang bagus, penggunaan alat-alat elektronika yang sangat hemat listrik seperti lampu, kulkas, mesin cuci dll.
Tersedianya ruangan yang cukup untuk semua aktifitas keluarga.
Serta yang terakhir adalah bahwa semua anggota keluarga bisa menikmati aktifitasnya didalam rumah tersebut sehingga akan betah, untuk itu kebutuhan akan ruang untuk masing-masing anggota keluarga sangat perlu, sebagai contoh anak-anak kita apabila tidak diberikan ruang untuk bermain maka akan cenderung bosan dan keluar rumah untuk mencari tempat bermain , ini akan sangat mengganggu sekali karena akan butuh pengawasan.Demikian juga bagi diri kita apabila tidak ada ruangan untuk “menyepi” maka akan cenderung tidak betah dirumah, untuk itulah diperlukannya ruangan untuk ibadah atau sekedar mendengarkan musik yang enak secara pribadi. Secara umum maka kami simpulkan kebutuhan ruangan yang mesti ada pada setiap rumah idaman dengan 4 anggota keluarga dan 1 pembantu yaitu, ruang tamu, ruang makan ruang keluarga, ruang belajar, ruang bermain, ruang dapur basah dan kering, ruang cuci dan servis, kamar utama dan kamar anak, gudang kecil , ruang garasi , gudang depan, ruang ibadah, ruang hobby keluarga, ruang berhias dan kamar mandi utama, kamar mandi pembantu dan ruang tidur pembantu, ruang kerja dan perpustakaan.
Kami disini menggunakan media blogger ini karena, lebih bebas untuk menulis juga untuk berbagi secara netral. Mungkin kedepan kami akan membuat domain tersendiri apabila sudah mendapatkan perhatian lebih sehingga visi misi kami bisa lebih luas menglobal pada masyarakat madani lainnya. Berbicara mengenai harga bangunan, sering kali kita salah mengartikan bahwa 1m2 persegi bangunan sama harganya pada setiap bangunan rumah, padahal harga itu bervariasi tergantung pada kualitas dan lokasi bangunan tersebut. Sebagai contoh harga pasang keramik di kota kabupaten bisa lebih murah daripada di kota metropolitan tetapi dengan kualitas lebih baik karena tukang-tukangnya dekat dengan kabupaten juga standar hidup murah.
Menurut kami harga bangunan itu adalah sebenarnya adalah kesepakatan bersama antara kontraktor dan pemberi pekerjaan, karena sebenarnya analisa harga itu kontraktorlah yang menentukan sehingga tercapai kesepakatan jasa borong pekerjaan, kalau dipaksakan harga ditentukan oleh pemberi pekerjaan tetapi dengan kualitas yang tinggi tentu saja hasilnya akan tidak bagus karena seringkali kontraktor akan salah perhitungan. Banyak sekali kontraktor pekerjaan menerima suatu jenis pekerjaan secara membabi buta tanpa memperhitungkan kualitas dan harga pekerjaan tersebut, asalkan cocok mau saja akhirnya efeknya adalah sering mengeluh kepada pemberi pekerjaan kalau harga nya kurang sehingga kualitas pekerjaan jadi amburadul. Maka dari itu menurut hemat saya adalah, apabila kita berkomitmen menerima suatu pekerjaan maka harus dihitung dulu segala sesuatunya kemudian tercapai dulu kesepakatan mengenai kualitas dan jenis yang diinginkan secara spesifik, umpama kalau mutu beton 175 kg/cm2 ya kita buat beton dengan mutu itu atau mendekatinya, setelah itu berusaha mencapai kesepakatan harga pekerjaannya, secara jujur dan bertanggung jawab.
“ Masalah yang sering muncul dalam pekerjaan bangunan adalah kualitas dan jenisnya kadang tidak sesuai dengan harapan pemberi pekerjaan, untuk itu dibutuhkan kejujuran pihak kontraktor untuk melaksanakan sesuai dengan rencana kerja yang telah disepakati bersama”.
Dengan demikian maka sangat diperlukannya pengetahuan tentang standarisasi pekerjaan yang telah ada pada buku-buku panduan dan peraturan-peraturan pekerjaan yang berlaku sehingga seluruh pekerjan tersebut dapat dipertangungjawabkan secara hukum di kemudian hari.
Maka dari itu kami menyiapkan langkah-langkah teknis dalam menerima suatu pekerjaan karena demi menjaga aspek profesionalitas dalam berhubungan dengan rekan kerja , yaitu sebagai berikut:
1. Kami selalu survey lokasi pekerjaan, dan kami dokumentasikan dengan foto-foto dan catatan dari sumber informasi terkait.
2. Mengisi lembar isian surat pemberian pekerjaan yang akan diisi oleh pemberi pekerjaan sehingga kemudian secara jelas dicantumkan spesifikasi pekerjaan serta biaya pekerjaan tersebut.
3. Kami asistenkan pekerjaan itu dan jadwalkan pekerjaan tersebut sesuai dengan kesepakatan sehingga kami dan pemberi pekerjaan bisa bertemu secara regular untuk membahas pekerjaan tersebut.
4. Setelah semuanya siap dan pasti maka kita tuangkan pekerjaan itu dalam draft kesepakatan / perjanjian kontrak kerja yang ditanda tangani bersama.
Mengenai pemilihan model serta selera pekerjaan rumah tinggal tentu saja pemilik rumah lah yang menentukan dia akan membangun seperti apa, selera seperti apa, begitu juga mencerminkan diri dari pemilik rumah tersebut.
Dengan demikian maka sangat diperlukannya pengetahuan tentang standarisasi pekerjaan yang telah ada pada buku-buku panduan dan peraturan-peraturan pekerjaan yang berlaku sehingga seluruh pekerjan tersebut dapat dipertangungjawabkan secara hukum di kemudian hari.
Maka dari itu kami menyiapkan langkah-langkah teknis dalam menerima suatu pekerjaan karena demi menjaga aspek profesionalitas dalam berhubungan dengan rekan kerja , yaitu sebagai berikut:
1. Kami selalu survey lokasi pekerjaan, dan kami dokumentasikan dengan foto-foto dan catatan dari sumber informasi terkait.
2. Mengisi lembar isian surat pemberian pekerjaan yang akan diisi oleh pemberi pekerjaan sehingga kemudian secara jelas dicantumkan spesifikasi pekerjaan serta biaya pekerjaan tersebut.
3. Kami asistenkan pekerjaan itu dan jadwalkan pekerjaan tersebut sesuai dengan kesepakatan sehingga kami dan pemberi pekerjaan bisa bertemu secara regular untuk membahas pekerjaan tersebut.
4. Setelah semuanya siap dan pasti maka kita tuangkan pekerjaan itu dalam draft kesepakatan / perjanjian kontrak kerja yang ditanda tangani bersama.
Mengenai pemilihan model serta selera pekerjaan rumah tinggal tentu saja pemilik rumah lah yang menentukan dia akan membangun seperti apa, selera seperti apa, begitu juga mencerminkan diri dari pemilik rumah tersebut.
APA RAB DAN RKS ?
Komponen RAB dan RKS
Komponen di dalam perhitungan biaya bangunan terdiri atas:
- Menyusun uraian pekerjaan beserta spesifikasi bahan dan persyaratannya,
- Perhitungan volume pekerjaan,
- Membuat daftar volume pekerjaan, harga satuan bahan, dan upah pekerja,
- Membuat daftar analisis satuan pekerjaan,
- Membuat daftar analisis harga satuan pekerjaan, dan
- Membuat daftar analisis rencana anggaran biaya dan rekapitulasinya.
Perhitungan volume yang disajikan merupakan perhitungan murni, belum ditambah akibat susut maupun bahan yang terbuang. Harga satuan bahan maupun harga satuan upah pekerja yang digunakan hanyalah sekedar contoh, harga-harga tersebut setiap waktu akan berubah-ubah sesuai situasi harga di pasaran atau daerah di mana rumah tinggal akan dibangun. Pekerjaan pembuatan rumah tinggal tersebut diasumsikan dikerjakan sendiri, jika pelaksanaan pembangunan diserahkan pada pihak lain (kontraktor) biasanya ditambah jasa pemborong berkisar 5-10% dari jumlah biaya keseluruhan, atau tergantung kesepakatan antara pemilik dan pemborong.
1. Menyusun Uraian Pekerjaan Beserta Spesifikasi Bahan dan Persyaratannya
Setelah luas bangunan direncanakan, kemudian ditentukan desain berupa gambar kerja, dan bahan bangunan yang akan dipakai beserta spesifikasi teknis, selanjutnya dapat disusun daftar macam pekerjaan dan syarat-syaratnya. Daftar ini dapat menjadi acuan sehingga memudahkan menghitung volume, biaya, dan pengontrolan pelaksanaan pembangunan.
2. Membuat Daftar Volume Pekerjaan, Harga Satuan, dan Upah Pekerja
Setelah semua komponen penghitungan volume selesai dilakukan, komponen selanjutnya adalah memasukkan volume yang sudah dihitung tersebut ke dalam daftar volume pekerjaan, daftar harga satuan bahan, dan daftar upah pekerja. Daftar-daftar tersebut dapat menjadi acuan sehingga memudahkan menghitung volume, biaya, dan pelaksanaan pembangunan.
3. Membuat Daftar Analisis Satuan Pekerjaan
Daftar analisis pekerjaan berguna untuk menghitung jumlah biaya dari masing-masing pekerjaan secara terperinci. Daftar ini diisi setelah semua daftar harga satuan bahan dan upah pekerja dibuat dan diisi.
4. Membuat Daftar Analisis Harga Satuan Pekerjaan
Setelah semua daftar analisis satuan pekerjaan dibuat, yang harus dilakukan adalah memasukkan hasil penjumlahan dari masing-masing analisis pekerjaan ke dalam daftar harga satuan pekerjaan
5. Membuat Daftar Analisis Rencana Anggaran Biaya dan Rekapitulasinya
a. Membuat Daftar Analisis Rencana Anggaran Biaya
Setelah semua daftar analisis harga satuan pekerjaan diisi dan dijumlahkan, selanjutnya harga satuan pekerjaan dikalikan dengan setiap volume pekerjaan sehingga didapatkan jumlah harga biaya bangunan
b. Daftar Rekapitulasi Anggaran Biaya
Setelah semua daftar analisis rencana anggaran biaya dapt terisi, maka setiap komponen pekerjaan dapat direkapitulasi jumlahnya, dan akhirnya harga total bangunan akan didapatkan.
APA SAJA JENIS KONTRAK PROYEK ?
Jenis Kontrak
Pemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan pada karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek (owner), hal ini erat kaitannya denga nantisipasi dan penanganan risiko yang ada pada proyek tersebut. Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika terjadi
keterlambatan.
a) Jenis Kontrak Berdasarkan Metode Pembayaran
Berdasarkan metode pembayaran, jenis kontrak dapat dibedakan menjadi:
Kontrak Harga Satuan (Unit price Contract)
Penilaian harga setiap unit pekerjaan dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Penentuan besarnya harga satuan harus mengakomodasi seluruh biaya yang mungkin terjadi (seperti biaya overhead, keuntungan, biaya tak terduga, dan biaya untuk mengantisipasi risiko). Perikatan terjadi terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan, sehingga kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak. Kelemahan kontrak jenis ini, pemilik proyek tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek selesai. Oleh sebab itu pemilik perlu melakukan pengukuran sendiri dan perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat. Jenis kontrak ini sesuai untuk proyek dengan estimasi kuantitas yang tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya, pemasangan pipa dan sebagainya. Kontraktor banyak menggunakan metoda tidak seimbang (unbalanced), yaitu metoda dimana kontraktor mengajukan penawaran harga satuan tanpa mengubah harga keseluruhan untuk memperoleh keuntungan dalam proyek.
Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)
Kontraktor akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya overhead dan keuntungan yang umumnya didasarkan kepada persentase biaya yang dikeluarkan. Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek sulit diestimasi secara akurat, dikarenakan perencanaan belum selesai tetapi proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat (emergency). Pada kondisi yang seperti itu maka ditunjuklah kontraktor yang mampu merancang dan melaksanakan perbaikan yang diperlukan dengan segera, penetapan biaya perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk kontraktor/perancang. Kekurangan jenis kontrak ini, pemilik kurang dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan terjadi.
Penentuan fee untuk kontraktor pada jenis kontrak ini dapat dilakukan dengan cara:
o Jumlah tetap (cost plus fixed fee)
Pembayaran kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan tetap fixed fee). Kontrak semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana.
o Persentase biaya (cost plus percentage)
Kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan kompensasi yang besarnya didasarkan persentase biaya nyata sesuai kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak jenis ini juga digunakan untuk pekerjaan mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana, tetapi ada kecenderungan kontraktor memperlambat pekerjaannya untuk memperbesar biaya nyata agar kompensasi yang diterima menjadi lebih banyak.
o Jaminan biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranteed price)
Kontraktor akan menerima kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama dan dibatasi dalam jumlah maksimum tertentu
Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)
Kontrak jenis ini digunakan pada kondisi kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor. Persyaratan utama untuk mengaplikasikan kontak jenis ini adalah perencanaan benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Jika anggaran biaya yang ada terbatas, maka kontrak jenis ini menjadi pilihan yang tepat. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk jenis kontrak ini antara lain pembangunan gedung.
Kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.
Guaranteed Maximum Price Contract (GMP)
Kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor yang diikat oleh suatu harga maksimum tertentu untuk menyelesaikan seluruh lingkup pekerjaan yang dipersyaratkan oleh pemilik proyek.
b) Jenis Kontrak Berdasarkan Aspek Pembagian Tugas
Jenis kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas, antara lain adalah:
− Kontrak Rancang Bangun (Design and Build contract)
Pemilik hanya menentukan persyaratan-persyaratan yang diinginkan dalam KAK/TOR kepada kontraktor utama untuk nantinya dikembangkan dan dirinci. Kontraktor boleh menunjuk konsultan perencana yang lebih ahli, namun tanggung jawab sepenuhnya tetap pada kontraktor. Sistem kontrak ini dapat meperkecil resiko kesalahan perhitungan harga karena keterlibatan kontraktor dalam proses perencanaan cukup kuat.
− Kontrak Turnkey (Contractor’s Full Prefinancing Contract)
Kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor akan dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran, kontraktor menerima surat jaminan bank senilai biaya pembangunan. Surat jaminan bank tersebut dapat dicairkan oleh kontraktor apabila pemilik gagal membayar pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban kontraktor sudah dipenuhi
semua.
− Engineering Procurement and Construction Contract (EPC)
Sistem kontrak yang mencakup lingkup tanggung jawab Engeneering (perekayasaan), procurement (pengadaan), construction (konstruksi) dan commissioning (uji-coba operasi) sampai menghasilkan sistem yang mampu berproduksi, misalnya pada proyek pembangunan pabrik.
APA SYARAT ADMINISTRASI MENDIRIKAN BANGUNAN [ IMB ] ?
Persyaratan Administratif
Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi:
- status hak atas tanah, dan/atau ijin pemanfaatan dari pemegang hak atas Tanah;
- status kepemilikan bangunan gedung;
- ijin mendirikan bangunan gedung.
Setiap bangunan gedung harus didirikan pada tanah yang status kepemilikannya jelas, baik milik sendiri maupun milik pihak lain. Ijin mendirikan bangunan diberikan oleh pemerintah daerah, kecuali bangunan dengan fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat. IMB diberikan melalui proses permohonan. Selanjutnya IMB diatur dalam PERATURAN
MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR : 24/PRT/M/2007 TANGGAL 9 AGUSTUS 2007 TENTANG PEDOMAN TEKNIS IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG. Secara umum prosedur dan tata cara IMB seperti dibawah ini.
Permohonan ijin mendirikan bangunan harus dilengkapi dengan:
- tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian pemanfaatan tanah
- data pemilik bangunan gedung;
- rencana teknis bangunan gedung; dan
- hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
MELIPUTI APA SAJA URUSAN ARSITEK ITU ?
Arsitektur
Arsitektur adalah pengetahuan dan seni untuk merancang bangunan dan struktur, dalam pengertian yang lebih luas mencakup perancangan keseluruhan lingkungan terbangun, mulai dari tingkat makro untuk perencanaan kota, kawasan atau lingkungan, lansekap atau bentang alam, hingga tingkat mikro untuk perancangan detail konstruksi bangunan dan desain perabot atau furnitur. Arsitektur sebagai proses awal perencanan dan perancangan ruang dan fisik bangunan harus mempertimbangkan segala aspek kehidupan dalam prosesnya. Tujuan arsitektur yang harus dipenuhi dengan baik adalah
pemenuhan akan kegunaan (fungsi), kekuatan (struktur), dan keindahan(estetika).
Bidang-bidang perancangan arsitektur meliputi:
1. Lingkungan Ruang Dalam Bangunan (Building Indoor Environment) meliputi aspek-aspek lingkungan dalam disain, analisis dan efisiensi energi, kesehatan dan kenyamanan bangunan. Kekhususan bidangnya antara lain kenyamanan termal, kualitas udara, penerangan buatan, akustik, HVAC dan sistem kontrol.
2. Building Envelope adalah suatu aplikasi yang menggambarkan semua area dari teknik bangunan, khususnya ilmu bangunan dan lingkungan ruang dalam. Bidang ini memfokuskan pada analisa dan disain selubung bangunana, meliputi ketahanan bangunan, perpindahan panas dan kelembaban serta interaksi dengan lingkungan ruang dalam.
3. Building Science menekankan pada analisis dan kontrol dari fenomena fisika yang mempengaruhi tampilan material bangunan dan system penutup bangunan.
4. Building Structure mempertimbangkan prinsip-prinsip mekanika struktur, perilaku material dan analisanya dan disain baja, beton bertulang, struktur bangunan kayu.
5. Manajemen Konstruksi (Construction Management) meliputi teknik konstruksi, proses konstruksi, perencanaan, penjadwalan, pengendalian proyek, pekerja dan pengaturan bangunan.
6. Computer Aided Engineering
7. Efisiensi Energi (Energy Efficiency) meliputi analisa, disain, dan control efisiensi energi atau low-energy, sistem HVAC, serta intelegent building
Free MP3 Downloads at MP3-Codes.com
STANDAR PENGERJAAN
Oleh : President director of RUMAHku jadi surgaKU
Bahwa semua pengerjaan proyek haruslah memenuhi standar operasional pengerjaan proyek sehingga tercapai optimasi dan kendali mutu dilapangan baik secara material maupun spiritual. Standar ini meliputi langkah prosedur yang harus dilaksanakan sebelum, ketika dan sesudah proyek dilaksanakan.
BAB A. SEBELUM PROYEK
A1. SURVEY LOKASI
A1.1 Mencatat denah situasi lokasi disekitar proyek berupa rumah/gedung/jalan disekitar proyek meliputi ketinggian kontur tanah, saluran air, arah angin, matahari, ruangan tetangga, denah bangunan yang berhimpitan, kondisi tanah, kondisi jalan, kelas jalan, pepohonan sekitar.
A1.2 Mencatat mengenai ijin-ijin yang berhubungan dengan jalannya proyek berupa, ijin kepada RT/RW setempat, Keamanan/satpam, serta kelurahan .
A1.3 Dokumentasi foto/gambar kondisi lokasi, meliputi hal-hal pada a1.1 diatas.
A2. PERSIAPAN FASILITAS PENDUKUNG PROYEK
A2.1 Pembuatan direksi keet dan perencanaan tempat material/bahan proyek
A2.2 Pengadaan fasilitas air bersih/sumur/pompa air dan listrik di tempat proyek
A2.3 Pengadaan fasilitas MCK, serta kebutuhan dapur sejenisnya
A2.4 Pengadaan pagar keliling penutup / pembatas lokasi proyek dan pintu pagar, serta jembatan apabila ada saluran air di depan lokasi proyek
A3. PERSIAPAN SUMBER DAYA dan MANAJEMEN PEKERJA
A3.1 Tersedianya tenaga kerja tukang dan mandor yang mampu serta bertanggungjawab
A3.2 Tidak diperkenankan rekrutmen tukang tanpa sepengetahuan Pelaksana Proyek
A3.3 Setiap hari sebelum pekerjaan dimulai diadakan acara kumpul” dan doa bersama serta koordinasi yang dihadiri pekerja, tukang, mandor, asisten pelaksana/pelaksana.
A3.4 Diadakan upacara doa bersama ketika hari pertama proyek yang dihadiri oleh semua komponen proyek yang bertempat dilokasi proyek diselingi acara makan bersama
BAB B PELAKSANAAN PROYEK
B1. PERSIAPAN ADMINISTRASI DAN DOKUMEN
B1.1 Ijin mendirikan bangunan sudah disetujui oleh pemerintah setempat
B1.2 Gambar rencana bangunan serta metoda teknis pelaksanaan sudah tersedia di lokasi
B1.3 Jadwal pengerjaan proyek sudah ada di lokasi proyek
B1.4 Dokumen stok bahan , serta kebutuhan bahan seminggu kemudian sudah ada
B1.5 Absensi pekerja/tukang meliputi keahlian sudah ada dilokasi
B1.6 Draft Laporan progress harian dan mingguan sudah tersedia, meliputi jumlah pekerja, volume hasil pengerjaan, bahan/material yang terpakai, efektifitas berdasar harga satuan pekerjaan dilapangan, kendala-kendala lapangan; cuaca dll
B1.7 Dokumentasi / foto dan video setiap tahapan proses pengerjaan proyek
B2. PROSES KENDALI MUTU PELAKSANAAN
B2.1 Peletakan batu pertama oleh pemilik proyek yang dihadiri oleh semua komponen proyek disertai doa bersama, serta penyiraman air kendi sebagai tanda dimulai pekerjaan, semoga selamat sukses semua pekerjaan –nya, juga kepada pemilik proyeknya.
B2.2 Selama 40 hari sekali dilokasi proyek diadakan acara doa bersama oleh para pekerja dan pelaksana proyek, juga evaluasi keselamatan dan progress pengerjaan serta kendala-kendalanya.
B2.3 Diadakan evaluasi kinerja setiap bulan/30 hari untuk masing-masing individu pekerja berupa SP [ surat peringatan ] selama 3 kali sesudah itu diadakan pemecatan yang diketahui oleh pelaksana proyek yang disetujui oleh mandor
B2.4 Evaluasi berupa : tidak mampu melaksanakan pekerjaan, merusak barang/property proyek, membantah perintah kerja, membahayakan jalannya proyek, merusak citra proyek, melakukan tindakan criminal berupa pencurian/kekerasan/minuman keras dll,
B2.5 Diadakannya pekerjaan lembur untuk proses pekerjaan yang efektif dilaksanakan dimalam hari seperti pasangan, cor, plesteran, dengan syarat bahwa kemampuan tenaga pekerja sama dengan ketika tidak lembur dengan progress tercapai seperti di siang hari
B2. Dokumentasi setiap tahapan pelaksanaan pekerjaan meliputi, detail-detail pekerjaan, dimensi/volume real dilapangan, bahan-bahan terpakai, yang secara bertahap diserahkan kepada pemilik proyek sebagai laporan kemajuan proyek.
B3. ALUR PERINTAH KERJA dan MANAJEMEN BAHAN
B3.1 Perintah kerja harus jelas secara informatif dan lisan yang disampaikan dengan bahasa sederhana mudah dimengerti oleh pekerja dan harus dipatuhi
B3.2 Pekerja dilapangan harus mematuhi perintah kerja dari Mandor lapangan, yang mendapat perintah dari Pelaksana proyek, yang dikoordinasikan dengan Asisten pelaksana untuk segera dilaksanakan
B3.3 Setiap perintah kerja meliputi spesifikasi tertentu yang berhubungan dengan pekerjaan harus dicatat / ditulis / dipasang di lokasi untuk dipatuhi dan dikerjakan sesuai dengan arahan Mandor proyek, disertai dengan paraf/tanda tangan yang memerintahkan agar bisa dipertanggungjawabkan.
B3.4 Pemesanan bahan material harus seijin Asisten Pelaksana lapangan dengan permintaan Mandor, bukan dari tukang/pekerja, dan untuk bahan yang harus cepat dipakai maka Mandor yang harus membelikan bahan tersebut dengan uang dari Asisten pelaksana berupa bahan-bahan sederhana dan alat-alat yang memang harus segera dipergunakan demi kelancaran proyek dengan nota bon tercatat.
B3.5 Alat-alat sederhana untuk pengerjaan harus dibawa sendiri oleh tukang/pekerja, sedangkan pelaksana proyek mempersiapkan alat-alat spesifikasi yang diperlukan.
B3.6 Campuran bahan dan spesifikasi material terpasang haruslah memenuhi standar mutu sesuai dengan spesifikasi gambar dan rencana kerja yang harus di cek oleh Asisten pelaksana dan proses pengerjaan bisa dihentikan apabila tidak memenuhi standar tersebut untuk kemudian dilaporkan pada Pelaksana.
B3.7 Apabila sering terjadi kesalahan dan pemborosan bahan material oleh pekerja maka Pelaksana lapangan berhak memberikan konsekuensi berupa hukuman dikeluarkan dan pemotongan gaji pekerja sesuai dengan beratnya kesalahan serta mendapat persetujuan Mandor lapangan disertai surat keterangan tidak mengulangi perbuatan tersebut dengan tanda tangan Mandor dan Pekerja yang bersangkutan.
B3.8 Apabila terjadi prestasi kerja yang bagus oleh para pekerja dan mandor dilapangan maka pekerja dan mandor berhak mengajukan bonus/insentif kepada pelaksana lapangan untuk dipertimbangkan dan dipenuhi berdasarkan prestasi kinerja tersebut.
B4 KESELAMATAN KERJA
B4.1 Pekerja bertanggungjawab terhadap keselamatan kerja diri sendiri dan rekan kerja dilokasi proyek baik sebelum, ketika bekerja dan sesudah pekerjaan.
B4.2 Pengerjaan yang mempunyai resiko bahaya harus dikoordinasikan dengan Pelaksana dan Mandor untuk mendapat persetujuan tentang tata cara teknis pengerjaan dilapangan .
B4.3 Penggunaan alat-alat yang berbahaya harus dipatuhi prosedur pemakaiannya juga penyimpanan bahan kimia berbahaya harus diatur tempat dan penggunaannya.
B4.4 Apabila terjadi kecelakan kerja harus di selidiki sebab-sebabnya secara jelas, siapa yang bersalah, kemudian dilakukan tindakan penyelamatan secara cepat tepat, serta dilakukan dokumentasi mengenai kejadian tersebut agar ada bukti nyata dilapangan.
B4.5 Pekerja yang menderita kecelakan mendapat santunan dari Pelaksana proyek berupa biaya perawatan yang besarnya sesuai dengan tingkat kecelakaan dan kesalahan, sehingga tidak menimbulkan masalah hukum kemudian.
B4.6 Untuk proyek besar dan beresiko bahaya maka pekerja mendapat jaminan asuransi, serta penggunaan alat-alat keselamatan yang wajib dipakai saat bekerja.
B4.7 Semua resiko bahaya dari pekerjaan harus sudah dimengerti oleh pekerja dan Mandor wajib mengingatkan setiap hari dan mengecek kondisi alat/ fasilitas pendukung pekerjaan untuk layak pakai atau segera diperbaiki secara bertahap.
BAB C STANDAR MUTU setelah PROYEK SELESAI
C1. KUALITAS DAN REPAIR
C1.1 Kualitas spesifikasi proyek harus sudah disetujui oleh pelaksana proyek yang mendapatkan data dari asisten pelaksana lapangan untuk diteruskan pada pemilik proyek.
C1.2 Pelaksana bersedia memperbaiki apabila spesifikasi tidak disetujui oleh pemilik proyek, dan biaya perbaikan adalah tanggungjawab pelaksana.
C1.3 Apabila terdapat pekerjaan tambah maka harus tercatat dan dilaksanakan sesuai kesepakatan, mengenai teknis pelaksanaan dan bahan-bahannya.
C1.4 Asisten dan Mandor harus sudah mengecek/mengkonfirmasi mengenai kehandalan mutu pekerjaan meliputi, kualitas besi dan beton, kondisi permukaan dinding dan lantai, listrik dan lampu, jendela dan pintu, instalasi air bersih dan kotor, kebocoran atap, dll, yang kesemuanya harus sudah finish sebelum penyerahan proyek.
C1.5 Semua ceklist mutu pekerjaan harus disetujui Pelaksana , berdasarkan kesepakatan rencana kerja bersama Pemilik proyek.
C2. PENUTUPAN PROYEK
C2.1 Diadakannya evaluasi mengenai semua kinerja dan optimasi proyek , yang selingi dengan acara makan dan doa bersama yang dihadiri oleh semua pekerja juga pemilik proyek dan pelaksana .
C2.2 Semua dokumen berupa gambar kerja, perubahan-perubahan, proses perintah kerja, foto-foto pekerjaan, dan lain-lain dikumpulkan dan diarsipkan.
C2.3 Dibuatnya sebuah CD mengenai cerita dan video mengenai jalannya proyek tersebut untuk diserahkan pada pemilik proyek dan diarsipkan untuk pelaksanaan proyek selanjutnya juga sebagai media informasi dan promosi .
C2.4 Semua bahan/material sisa yang penting mengenai nomor seri spesifikasi cat, keramik, dan lain-lain diserahkan pada pemilik proyek dan diarsipkan agar mudah untuk perbaikan dikemudian hari bagi pelaksana maupun pemilik proyek.
Free MP3 Downloads at MP3-Codes.com
RAHASIA KONTRAKTOR BANGUNAN
Sebuah tinjauan dengan pikiran jernih untuk para kontraktor dan owner proyek rumah
Berbicara tentang proyek maka pastinya melibatkan pemilik proyek dan pemborong proyek/kontraktor , sehingga akan terjadi banyak sekali hubungan diantara kedua belah pihak karena kesepakatan kerja yang terjalin. Hubungan ini akan berjalan baik apabila masing-masing pihak menyadari perannya dan kewajibannya secara jujur dan terbuka sehingga jalinan itu menjadi ikatan saling menguntungkan secara materiil dan spiritual. Disini kami akan membicarakan mengenai tinjauan harga satuan pekerjaan sehingga para pemilik proyek menjadi jelas akan proses yang terjadi secara wajar untuk bisa menentukan harga suatu pekerjaan sehingga para kontraktor pun tidak dibilang menipu pekerjaan, atau korupsi, sehingga harga pekerjaan menjadi standar agar tidak murahan dan terlalu mahal.
Kita akan bahas secara tuntas mengenai contoh pekerjaan dinding dan pekerjaan beton.
Ulasan ini akan sangat berguna bagi Anda para pembaca yang mau mendalami proses kontraktoran proyek atau ingin membangun sendiri rumah idaman anda. Isinya meliputi kenyataan dilapangan yang terjadi waktu pengerjaan suatu pekerjaan bangunan sehingga Anda bisa menentukan sendiri harga pekerjaan tersebut dan bagaimana cara optimasinya juga bagaimana agar pekerjaan tersebut berjalan baik.
Kadangkala harga satuan pekerjaan bisa menjadi murah atau mahal bergantung dari situasi pekerjaan tersebut, sehingga terjadi perbedaan harga oleh masing-masing kontraktor sehingga bisa menentukan mana kontraktor baik mana kontraktor buruk, karena pekerjaan mempunyai harga standar yang bisa dikerjakan sesuai mutu yang harus tercapai .
PEKERJAAN DINDING
Pekerjaan ini sengaja kami bahas karena paling banyak dikerjakan juga bisa jadi menguntungkan kontraktor atau malah merugikannya. Perhitungan pekerjaan dinding biasa kita menggunakan standar baku yang telah berlaku, umpamanya kita gunakan SNI 6897 2008, terbaru:
Untuk memasang 1 meter persegi batu bata merah biasa ½ bata maka harga satuannya :
Bahan:
Batu bata merah 70 biji @400 28.000
Semen 14.37 kg @925 13.300
Pasir pasangan 0.04 m3 @170.000 6.800
Pekerja:
Mandor 0.015 @65.000 975
Kepala Tukang 0.010 @55.000 550
Tukang Batu 0.100 @50.000 5000
Pekerja 0.300 @42.500 12.750
Total harga bahan = 48.100 rupiah
Total upah tukang = 19.275 rupiah
TOTAL HARGA PEKERJAAN RP. 67.375
Harga tersebut mengikuti harga di kota dengan kenyataan bahwa harga bahan dan upah mengikuti harga setempat, sehingga asumsi apabila orang akan membuat 1 m2 pasangan batu bata merah akan kena biaya Rp. 67.375 / m2 nya.
Nah, inilah alur yang akan dikerjakan oleh kontraktor apabila menerima pekerjaan tersebut, yaitu meliputi hal-hal berikut ini :
1. Kontraktor akan memesan / membeli pasir dan bata sesuai dengan spesifikasi dengan harga yang tentu saja bersaing dengan harga yang ada didalam analisa harga SNI diatas, tentu saja harganya adalah hampir-hampir sama dengan analisa, nah kalau harga kenyataan di toko bahan sama maka dia salah perhitungan. Padahal ketika kontraktor mengadakan “acara” belanja bahan pastinya sudah menegeluarkan “biaya” berupa bensin, telepon, waktu dll. Untuk itu Harga analisa bahan tidak bisa sama persis dengan yang di toko bahan bangunan, ambil contoh biaya pemesanan/pembelian adalah Rp 50000 sehingga bisa dicatat bahwa untuk pekerjaan diatas seumpama harus dikenai Rp 200/m2 pekerjaan. Tetapi bila harga pembelian murah jangan-jangan bahannya tidak standar mutu dengan yang diinginkan maka harus hati-hati.
2. Harga batu bata merah dan pasir standar dipasaran adalah hampir mirip dengan analisa harga, tetapi bila kontraktor ingin untung maka dia akan beli harga bahan dengan kualitas rendah / KW3 , nah ini akan jadi masalah bila tidak jujur, karena berarti dia tidak memenuhi criteria mutu yang diinginkan pemilik proyek. Tetapi umpama pun kontraktor beli maka, harga batu bata standar adalah Rp 400-500, sampai ditempat, tetapi lihatlah kenyataan bahwa batu bata 1000 biji pasti ada yang rusak/terbuang sekitar 20 buah, jadi pastinya kontraktor dipotong biaya kerusakan sekitar 5 persen bahan. Hal ini berlaku untuk pasir karena 1m3 pasir beli , harus diayak menjadi halus sehingga pasti terpotong 5- 10 persen bahan pasir.
Jadi 1m2 dinding pasangan batu bata, secara riil diperlukan [10.000 cm2 / 150 cm2 = 66.6 batu bata merah ] , semen 10 s/d 14 kg, pasir 0.04 m3, dengan asumsi bahwa kontraktor harus beli bahan lebih dari itu dan dikurangi biaya pembelian, dan biaya kerusakan sebesar 5-7 persen dari bahan yang dibeli.
3. Faktor terpenting lainnya adalah, alat bantu pekerjaan, dengan harga diatas, apabila pasangan batu bata itu pada dinding yang tinggi dan diatas gedung maka diperlukannya alat bantu berupa andang/scaffolding yang bisa disewa atau membuat kayu-kayu untuk tempat berpijak, artinya ini ada biaya tambahannya. Untuk itu biaya ini harus diperhitungkan betul, karena sewa 1 hari 1 unit scaffolding berkisar Rp 4000, juga apabila beli kayu dan papan kayu bisa lebih mahal lagi.
Artinya, untuk memasang batu bata merah 1 m2 bisa dikenai biaya bahan karena alat yang besarnya tidak tentu, untuk itu umpama kita ambil Rp 1000, /m2 untuk setiap pasangan batu bata apabila tempatnya sulit dijangkau. Karena sewa dan alat/kayu bisa dipakai lagi plus upah pasang alat bantu bisa 2 jam pekerjaan.
Jadi kesimpulan bahan, dikurangi Rp. [ 1000 alat + 200 biaya + 4800 rusak ], jumlah total pengurangan Rp. 6000,- / m2 pekerjaan.
4. Pekerjaan ini bisa dilaksanakan oleh beberapa tukang batu dan dibantu beberapa pekerja dengan pengawasan Mandor. Tetapi secara sederhana Pekerjaan pasang batu bata ini biasanya dikerjakan oleh dua orang yaitu pekerja dan tukang batu yang prosesnya adalah sebagai berikut, pagi mulai kerja jam 08.00, mulai mengayak pasir sekitar 30 menit yang menghasilkan 0.5 m3 pasir ayak. Kemudian Tukang mengatur dimensi , memasang benang dan tarik garis lot dan pekerja mengaduk campuran spesi, juga membawa batu bata merah menuju tempat pekerjaan yang semua itu dikerjakan membutuhkan waktu 1 jam perkiraan. Dengan begitu untuk persiapan sudah hilang waktu 1,5 jam, kemudian proses pengerjaan memasang batu merah oleh tukang dibantu pekerja. Ini semua bisa mudah bila tempatnya di area datar dan tidak tinggi, apabila tinggi maka diperlukan lagi waktu untuk mengeset alat bantu berupa scaffolding/andang yang dibutuhkan waktu sekitar 1 jam . Artinya total kehilangan waktu 2,5 jam pengerjaan, kemudian untuk area yang berpindah-pindah maka waktu hilang untuk setting alat Bantu dan setting dimensi bisa lebih banyak. Asumsi upah tukang dan pekerja perhari adalah 42500+50000= Rp 92500/hari, sedangkan untuk harga pasang bata 1m2 adalah Rp. 19.275 berdasar harga analisa/kontrak kerja. Agar untung 10% tentu saja upah pasang per meter persegi bata harus di konversi sebesar 10% menjadi Rp 17.350 /m2 .
Jadi sehari tukang+pekerja harus bisa memasang [ 92500 / 17350 = 5,33 m2 batu bata merah ]
Pertanyaan untuk mandor dan kontraktor dengan kondisi tersebut diatas apakah mampu 2 orang pekerjanya memasang 5,33 m2 batu bata sehari = 7 jam kerja efektif ?
Hal ini sulit terpenuhi dilapangan berdasarkan kemampuan dasar manusia efektif karena untuk pembangunan rumah/gedung yang sering terjadi adalah distribusi batu batanya biasanya susah dan random sehingga paling bisa cepat terlaksana adalah sekitar 3.5 m2 dalam sehari kerja dua orang. Belum lagi pertemuan antar dinding harus diberi kolom praktis dari beton, yang memerlukan waktu tambahan.
5. Kesimpulan
Apabila harga satuan dilaksanakan untuk semua dinding rumah atau rumah lantai 2 maka estimasi akan sulit dijalankan , inilah tantangan kontraktor pemborong untuk bisa memenuhi criteria mutu yang diinginkan. Karena :
Harga pekerjaan : Rp 67.375, dalam sehari optimal 3.5 m2 = Rp. 235.800 ,-
Harga reduksi dari bahan yang harus dibeli adalah :
Rp 48.100 – Rp 6000 = Rp 42.100, harus bisa membeli bahannya / m2
Upah pekerjaan adalah Rp 92.500 sehari, artinya adanya penambahan biaya upah dari analisa kontrak kerja sebesar [ 5,33 Р3,5 = 1,83 m2 ̬ 1,83 x Rp 17.350 = Rp 31.750 ]
Jadi total upah sehari = Rp 92500+31750 = Rp 124.250,-
Untuk bahan total Rp 235.800 – upah Rp 124.250 = Rp 111.550,- bahan harus ada.
Rp 111550 = 66.6 x 3.5 x Rp 400 = Rp 93.240 untuk batu bata merah
14 kg x 3.5 x Rp 900 = Rp 44.100 untuk semennya/standar 0.044 m3 x 3,5 x Rp 170.00 Rp 26.180 untuk pasir standar
Total pengeluaran Rp. 163.520,- bahan terpakai.
Jadi kesimpulannya : 111550 – 163520 = minus Rp. 51.970
Untuk Kontraktor apabila menerima kontrak kerja dengan harga tersebut diatas yaitu sebesar Rp 67.375 /m2 untuk pasang batu bata merah 1:3 , dengan satu pekerja dan satu tukang batu yang menghasilkan max 3,5 m2 pasangan, dan dengan standar bahan tersebut diatas akan merugi sebesar Rp 51.970 setiap harinya .
Juga untuk mandor yang menerima kontrak kerja pasang saja 1 m2 batu bata dengan harga Rp 17.350 /m2 akan merugi sebesar Rp 31.750 sehari karena max volume 3,5 m2
Juga untuk orang yang ingin mengerjakan sebuah proyek rumah sendiri dengan perkiraan mutu tersebut diatas dengan asumsi luasan dinding yang akan dikerjakan lebih dari 200 m2 dengan menggunakan alat bantu, maka untuk per meter perseginya diperlukan biaya total sebesar : 92500 / 3,5 = 26450
163520/3,5= 46720 Rp. 73.170/m2 …..lebih besar dari SNI
Harga tersebut belum termasuk keuntungannya, karena dilaksanakan sendiri ……?
Nah hal inilah yang cenderung terjadi pada proyek yang dikerjakan sendiri tanpa mengetahui / pengalaman lapangan, tetapi berdasar hitungan analisa semata sehingga ketika persiapan keuangan nya sudah siap ternyata proyeknya tidak selesai.
Hal seperti ini juga bisa terjadi pada pekerjaan seperti lantai keramik, sehingga kadangkala kontraktor menggunakan bahan KW3 yang sangat jelek presisinya dan nat-nya juga jelek hasilnya karena mengejar estimasi bahan.
Semua hal tersebut diatas tidak perlu terjadi apabila dasar perhitungan kita benar serta cara menghitungnya tidak dipukul rata, tetapi dipisah-pisah berdasarkan kondisi lapangan juga karena pengalaman dari para pekerja maka akan tercapai hasil yang baik.
PEKERJAAN BETON BERTULANG
Pekerjaan ini juga sering terdapat pada proyek rumah dan gedung, juga item pekerjaan ini sangat menjanjikan keuntungan, karena merupakan pekerjaan keahlian dengan spesifikasi khusus sehingga harganya juga bisa sangat mahal bergantung dari mutu dan keperluannya. Pekerjaan beton pada rumah meliputi beton struktur utama dan beton untuk balok/kolom praktis, yang akan kami bahas disini adalah beton pada struktur utama, dengan dimensi luas berkisar 40x40 cm dan tinggi 450 cm.
Sebenarnya harga pekerjaan beton bertulang tergantung pada gambar detail struktur besinya seperti apa, dan dimensinya bagaimana serta letaknya dimana . Kita ambil contoh seumpama beton bertulang sloof 20x40 cm bisa lebih murah daripada balok lantai 2 berdimensi sama, tetapi pada perhitungan analisanya kadangkala kita samakan volumenya…Nah. Awas harus hati-hati analisanya. Juga yang paling penting adalah mutu beton yang harus dicapai itu mutu kekuatan berapa kg/cm2 –nya, karena ini berhubungan dengan pemakaian agregat dan semen serta kadar airnya, sehingga bisa berbeda-beda harganya. Kadangkala mutu beton kita serahkan pada ReadyMIx , beli pada penjualan beton siap cor, sehingga harga nya paten sepaten mutunya.
Marilah kita ambil contoh pengerjaan kolom 40x40x450, dengan mutu K225 campuran 1:2:3, dengan besi seberat 300 kg/m3 betonnya, bekisting kayu dan papan multipleks.
VOLUME PEKERJAAN = 0,72 M3
Analisa dari SNI 7394 2008
Pekerjaan kolom beton bertulang 300kg dengan bekisting
Bahan
Semen 336 kg @900 302.400
Pasir beton 0.540 m3 @187.000 100.980
Batu koral 0.810 m3 @225.000 182.250
Air bersih 215 liter @100 21.500
Besi beton polos 315 kg @7500 2,362,500
Kawat beton 4,5 kg @9500 42,750
Minyak bekisting 2 liter @4500 9.000
Kayu kelas III 0,4 m3 @3.350.000 1,340,000
Kayu kelas II balok 0,15 m3 @1.800.000 270,000
Plywood 9 mm 3,5 lbr @108.000 378,000
Dolken kayu galam 20 btg @10.000 200,000
Paku 5-12 cm 4 kg @10.000 40,000
Pekerja
Mandor 0,353 @65000 22,945
Kepala Tukang 0,403 @55000 22,165
Tukang kayu 1,650 @50000 82,500
Tukang batu 0,275 @50000 13,750
Tukang besi 2,100 @50000 105,000
Pekerja 7,050 @42500 297,500
Bahan untuk 1 m3 beton bertulang = Rp. 5.249.380,-
Upah pengerjaan 1 m3 nya = Rp. 543,860,-
Total harga 1 m3 beton bertulang + bekisting adalah =Rp. 5.793.240,-
HARGA PEKERJAAN KITA = 0,72 X 5793240 = Rp. 4.171.135,-
Mari kita bahas mengenai pekerjaan kita ini, bahwa pekerjaan ini bisa dilakukan dengan pengawasan Mandor dan 2 tukang kayu/besi dan 2 pekerja, asumsi bahwa mereka bekerja sendirian, tidak ada pekerjaan selain pekerjaan ini.
1. Seperti diatas bahwa untuk pekerjaan ini diperlukan belanja sehingga terdapat biaya tambahan sebesar waktu dan jauhnya lokasi belanja, untuk itu kita ambil kesimpulan bahwa untuk beli kayu dan besi serta pasir/batu ada dua tempat, sehingga biaya maksimal untuk belanja sebesar Rp 50.000,-, termasuk belanja-belanja paku dan lain-lain.
2. Begitu juga reduksi pemakaian/pemotongan kayu dan besi adalah sebesar 10% , sehingga apabila kita hitung secara riil lapangan, maka akan terjadi pembuangan material kayu dan besi sebesar 10% dari total kebutuhan perlu untuk pekerjaan. Agar bisa berhemat dan optimal maka pemotongannya harus benar-benar dihitung dan digunakan betul-betul , jangan sampai terbuang karena kayu dan besi mahal saat ini.
3. Untuk detail bekistingnya kita pakai langsung 4,5 m dengan kayu penahan disamping-sampingnya juga diberi kayu sabuk pengikat sebanyak 4 tempat/titik, sehingga kebutuhan untuk bekisting totalnya setelah kami hitung adalah:
20 btg kayu bulat/dolken 200.000
19 btg kayu 4x6 570.000
4 lembar multipleks 9mm 500.000
4 kg paku 40.000
1 kg kawat bendrat 10.000
1 rol benang 2.500
TOTAL BIAYA BEKISTING Rp. 1.322.500
Kebutuhan alat-alatnya adalah:
3 unit scaffolding sewa 3 minggu Rp 45.000
1 unit mixer sewa ½ hari Rp 25.000
Bahan besi dan beton
6 btg besi 6mm 126.000
8 btg besi 10mm 392.000
1 kg bendrat 10.000
6 sak semen 40kg 270.000
0,4 m3 pasir beton 68.000
0,6 m3 coral 132.000
150 ltr air bersih 15.000
TOTAL BAHAN PERLU ADALAH = Rp. 1.033.000
JADI biaya untuk bahan nya adalah [ 1322500+1033000 ] = Rp. 2.355.500
#Gambar penulangan kolomnya adalah 12 d10mm dengan beugel 6mm-15cm
4. Upah pekerjaan tersebut meliputi hal-hal sebagai berikut, selama satu hari 2 orang membuat pabrikasi besi untuk kolomnya, dan yang lain membuat papan penahan kayu dengan multipleks, hari berikutnya, dipasangnya besi kolom pada lokasi dan setting bekisting dimulai selama 1 hari tersebut yang dikerjakan 4 orang tersebut. Hari ketiga adalah proses cek dan pembetulan serta persiapan pengecoran dengan bantuan mixer dan scaffolding, juga proses pengecoran selesai, jadi kurang lebih 3 hari kerja dengan 2 tukang dan 2 pekerja…….proses sederhananya.
Sehingga upah yang harus dibayarkan :
2 x 50.000 x 3 = 300.000
2 x 42.500 x 3 = 255.000
0.3 x 65.000 x 3 = 58.500
TOTAL UPAH…..= Rp.613.500,-
Biaya persiapan dan toleransi upah pekerja adalah 1 hari kerja Rp.200.000
ARTINYA untuk mengerjakan pekerjaan tersebut apabila perhitungan dan kecepatan kerja terpenuhi dan bahan-bahan telah siap dilapangan maka hanya diperlukan biaya sebesar [ 2355500+613500 ] = Rp. 2.969.000,-
Proses pembongkaran beton oleh satu pekerja satu hari kerja = Rp. 45.000, perawatan beton satu pekerja Rp. 45.000
Kesimpulan, adalah biaya terbesar proses pekerjaan tersebut adalah sebagai berikut ini secara sederhana dilapangan : [ 2969000+200000+90000 ] = Rp. 3.259.000,-
4171135 – 3259000 = Plus Rp. 914.135 ……Untung berdasarkan estimasi dengan SNI
Nah, dengan cara perhitungan SNI yang di bakukan dengan pelaksanaan di lapangan yang menggunakan metoda tepat guna maka pekerjaan cenderung bisa menguntungkan asalkan harga satuan pekerjaannya mengikuti kaidah yang telah disepakati bersama, oleh karena itu diperlukan kejelian dan pikiran jernih antara pemilik proyek dan kontraktor pemborong agar terjadi kesepakatan yang sah dan halal, agar semua harga menjadi WAJAR dan MUTU STANDAR sehingga pengerjaannya tidak perlu korupsi .
Free MP3 Downloads at MP3-Codes.com
Postingan
