RAHASIA KONTRAKTOR BANGUNAN

Di publikasikan oleh : Ardian Suprayogo Sabtu, 14 Agustus 2010



RAHASIA KONTRAKTOR BANGUNAN
Sebuah tinjauan dengan pikiran jernih untuk para kontraktor dan owner proyek rumah



            Berbicara tentang proyek maka pastinya melibatkan pemilik proyek dan pemborong proyek/kontraktor , sehingga akan terjadi banyak sekali hubungan diantara kedua belah pihak karena kesepakatan kerja yang terjalin. Hubungan ini akan berjalan baik apabila masing-masing pihak menyadari perannya dan kewajibannya secara jujur dan terbuka sehingga jalinan itu menjadi ikatan saling menguntungkan secara materiil dan spiritual. Disini kami akan membicarakan mengenai tinjauan harga satuan pekerjaan sehingga para pemilik proyek menjadi jelas akan proses yang terjadi secara wajar untuk bisa menentukan harga suatu pekerjaan sehingga para kontraktor pun tidak dibilang menipu pekerjaan, atau korupsi, sehingga harga pekerjaan menjadi standar agar tidak murahan dan terlalu mahal.

Kita akan bahas secara tuntas mengenai contoh pekerjaan dinding dan pekerjaan beton.

Ulasan ini akan sangat berguna bagi Anda para pembaca yang mau mendalami proses kontraktoran proyek atau ingin membangun sendiri rumah idaman anda. Isinya meliputi kenyataan dilapangan yang terjadi waktu pengerjaan suatu pekerjaan bangunan sehingga Anda bisa menentukan sendiri harga pekerjaan tersebut dan bagaimana cara optimasinya juga bagaimana agar pekerjaan tersebut berjalan baik.

Kadangkala harga satuan pekerjaan bisa menjadi murah atau mahal bergantung dari situasi pekerjaan tersebut, sehingga terjadi perbedaan harga oleh masing-masing kontraktor sehingga bisa menentukan mana kontraktor baik mana kontraktor buruk, karena pekerjaan mempunyai harga standar yang bisa dikerjakan sesuai mutu yang harus tercapai .



PEKERJAAN DINDING
            Pekerjaan  ini sengaja kami bahas karena paling banyak dikerjakan juga bisa jadi menguntungkan kontraktor atau malah merugikannya. Perhitungan pekerjaan dinding biasa kita menggunakan standar baku yang telah berlaku, umpamanya kita gunakan SNI 6897 2008, terbaru:


Untuk memasang 1 meter persegi batu bata merah biasa ½ bata maka harga satuannya :

Bahan:
Batu bata merah           70 biji               @400                          28.000
Semen                          14.37 kg          @925                          13.300
Pasir pasangan              0.04 m3           @170.000                   6.800
Pekerja:
Mandor                        0.015               @65.000                     975
Kepala Tukang             0.010               @55.000                     550
Tukang Batu                 0.100               @50.000                     5000
Pekerja                        0.300               @42.500                     12.750

                                                            Total harga bahan =      48.100 rupiah
                                                            Total upah tukang =      19.275 rupiah
                        TOTAL HARGA PEKERJAAN          RP. 67.375

Harga tersebut mengikuti harga di kota dengan kenyataan bahwa harga bahan dan upah mengikuti harga setempat, sehingga asumsi apabila orang akan membuat 1 m2 pasangan batu bata merah akan kena biaya Rp. 67.375 / m2 nya.

Nah, inilah alur yang akan dikerjakan oleh kontraktor apabila menerima pekerjaan tersebut, yaitu meliputi hal-hal berikut ini :

1. Kontraktor akan memesan / membeli pasir dan bata sesuai dengan spesifikasi dengan harga yang tentu saja bersaing dengan  harga yang ada didalam analisa harga SNI diatas, tentu saja harganya adalah hampir-hampir sama dengan analisa, nah kalau harga kenyataan di toko bahan sama maka dia salah perhitungan. Padahal ketika kontraktor mengadakan “acara” belanja bahan pastinya sudah menegeluarkan “biaya” berupa bensin, telepon, waktu dll. Untuk itu Harga analisa bahan tidak bisa sama persis dengan yang di toko bahan bangunan, ambil contoh biaya pemesanan/pembelian adalah Rp 50000 sehingga bisa dicatat bahwa untuk pekerjaan diatas seumpama harus dikenai Rp 200/m2 pekerjaan. Tetapi bila harga pembelian murah jangan-jangan bahannya tidak standar mutu dengan yang diinginkan maka harus hati-hati.

2. Harga batu bata merah dan pasir standar dipasaran adalah hampir mirip dengan analisa harga, tetapi bila kontraktor ingin untung maka dia akan beli harga bahan dengan kualitas rendah / KW3 , nah ini akan jadi masalah bila tidak jujur, karena berarti dia tidak memenuhi criteria mutu yang diinginkan pemilik proyek. Tetapi umpama pun kontraktor beli maka, harga batu bata standar adalah Rp 400-500, sampai ditempat, tetapi lihatlah kenyataan bahwa batu bata 1000 biji pasti ada yang rusak/terbuang sekitar 20 buah, jadi pastinya kontraktor dipotong biaya kerusakan sekitar 5 persen bahan. Hal ini berlaku untuk pasir karena 1m3 pasir beli , harus diayak menjadi halus sehingga pasti terpotong 5- 10 persen bahan pasir.

Jadi 1m2 dinding pasangan batu bata, secara riil diperlukan [10.000 cm2 / 150 cm2 = 66.6 batu bata merah ] , semen 10 s/d 14 kg, pasir 0.04 m3, dengan asumsi bahwa kontraktor harus beli bahan lebih dari itu dan dikurangi biaya pembelian, dan biaya kerusakan sebesar 5-7 persen dari bahan yang dibeli.

3. Faktor terpenting lainnya adalah, alat bantu pekerjaan, dengan harga diatas, apabila pasangan batu bata itu pada dinding yang tinggi dan diatas gedung maka diperlukannya alat bantu berupa andang/scaffolding yang bisa disewa atau membuat kayu-kayu untuk tempat berpijak, artinya ini ada biaya tambahannya. Untuk itu biaya ini harus diperhitungkan betul, karena sewa 1 hari 1 unit scaffolding berkisar Rp 4000, juga apabila beli kayu dan papan kayu bisa lebih mahal lagi.

Artinya, untuk memasang batu bata merah 1 m2 bisa dikenai biaya bahan karena alat yang besarnya tidak tentu, untuk itu umpama kita ambil Rp 1000, /m2 untuk setiap pasangan batu bata apabila tempatnya sulit dijangkau. Karena sewa dan alat/kayu bisa dipakai lagi plus upah pasang alat bantu bisa 2 jam pekerjaan.


            Jadi kesimpulan bahan, dikurangi Rp. [ 1000 alat  + 200 biaya + 4800 rusak ], jumlah total pengurangan Rp. 6000,- / m2 pekerjaan.


4. Pekerjaan ini bisa dilaksanakan oleh beberapa tukang batu dan dibantu beberapa pekerja dengan pengawasan Mandor. Tetapi secara sederhana Pekerjaan pasang batu bata ini biasanya dikerjakan oleh dua orang yaitu pekerja dan tukang batu yang prosesnya adalah sebagai berikut, pagi mulai kerja jam 08.00, mulai mengayak pasir sekitar 30 menit yang menghasilkan 0.5 m3 pasir ayak. Kemudian Tukang mengatur dimensi , memasang benang dan tarik garis lot dan pekerja mengaduk campuran spesi, juga membawa batu bata merah menuju tempat pekerjaan yang semua itu dikerjakan membutuhkan waktu 1 jam perkiraan. Dengan begitu untuk persiapan sudah hilang waktu 1,5 jam, kemudian proses pengerjaan memasang batu merah oleh tukang dibantu pekerja. Ini semua bisa mudah bila tempatnya di area datar dan tidak tinggi, apabila tinggi maka diperlukan lagi waktu untuk mengeset alat bantu berupa scaffolding/andang yang dibutuhkan waktu sekitar 1 jam . Artinya total kehilangan waktu 2,5 jam pengerjaan, kemudian untuk area yang berpindah-pindah maka waktu hilang untuk setting alat Bantu dan setting dimensi bisa lebih banyak. Asumsi upah tukang dan pekerja perhari adalah 42500+50000= Rp 92500/hari, sedangkan untuk harga pasang bata 1m2 adalah Rp. 19.275 berdasar harga analisa/kontrak kerja. Agar untung 10% tentu saja upah pasang per meter persegi bata harus di konversi sebesar 10% menjadi Rp 17.350 /m2 .

Jadi sehari tukang+pekerja harus bisa memasang [ 92500 / 17350 = 5,33 m2 batu bata merah ]

Pertanyaan untuk mandor dan kontraktor dengan kondisi tersebut diatas apakah mampu 2 orang pekerjanya memasang 5,33 m2 batu bata sehari = 7 jam kerja efektif ?

Hal ini sulit terpenuhi dilapangan berdasarkan kemampuan dasar manusia efektif karena untuk pembangunan rumah/gedung yang sering terjadi adalah distribusi batu batanya biasanya susah dan random sehingga paling bisa cepat terlaksana adalah sekitar 3.5 m2 dalam sehari kerja dua orang. Belum lagi  pertemuan antar dinding harus diberi kolom praktis dari beton, yang memerlukan waktu tambahan.

5. Kesimpulan
Apabila harga satuan dilaksanakan untuk semua dinding rumah atau rumah lantai 2 maka estimasi akan sulit dijalankan , inilah tantangan kontraktor pemborong untuk bisa memenuhi criteria mutu yang diinginkan. Karena :

Harga pekerjaan :  Rp 67.375, dalam sehari optimal 3.5 m2 = Rp. 235.800 ,-

Harga reduksi dari bahan yang harus dibeli adalah :

                        Rp 48.100 – Rp 6000 = Rp 42.100, harus bisa membeli bahannya / m2

Upah pekerjaan adalah Rp 92.500 sehari, artinya adanya penambahan biaya upah dari analisa kontrak kerja sebesar  [ 5,33 – 3,5 = 1,83 m2 รจ 1,83 x Rp 17.350 = Rp 31.750 ]
                        Jadi total upah sehari = Rp 92500+31750 = Rp 124.250,-
Untuk bahan total Rp 235.800 – upah Rp 124.250 = Rp 111.550,- bahan harus ada.

Rp 111550 =          66.6 x 3.5 x Rp 400 =                Rp 93.240  untuk batu bata merah
                              14 kg x 3.5 x Rp 900 =             Rp 44.100  untuk semennya/standar                                                            0.044 m3 x 3,5 x Rp 170.00       Rp 26.180 untuk pasir standar

                                                            Total pengeluaran Rp. 163.520,- bahan terpakai.

Jadi kesimpulannya : 111550 – 163520 =  minus Rp. 51.970      

Untuk Kontraktor apabila menerima kontrak kerja dengan harga tersebut diatas yaitu sebesar Rp 67.375 /m2 untuk pasang batu bata merah 1:3 , dengan satu pekerja dan  satu tukang batu yang menghasilkan max 3,5 m2 pasangan, dan dengan standar bahan tersebut diatas akan merugi sebesar Rp 51.970 setiap harinya .

Juga untuk mandor yang menerima kontrak kerja pasang saja 1 m2 batu bata dengan harga Rp 17.350 /m2 akan merugi sebesar Rp 31.750 sehari karena max volume 3,5 m2

Juga untuk orang yang ingin mengerjakan sebuah proyek rumah sendiri dengan perkiraan mutu tersebut diatas dengan asumsi luasan dinding yang akan dikerjakan lebih dari 200 m2 dengan menggunakan alat bantu, maka untuk per meter perseginya diperlukan biaya total sebesar : 92500 / 3,5 =   26450
                        163520/3,5=    46720          Rp. 73.170/m2 …..lebih besar dari SNI
Harga tersebut belum termasuk keuntungannya, karena dilaksanakan sendiri ……?

Nah hal inilah yang cenderung terjadi pada proyek yang dikerjakan sendiri tanpa mengetahui / pengalaman lapangan, tetapi berdasar hitungan analisa semata sehingga ketika persiapan keuangan nya sudah siap ternyata proyeknya tidak selesai.

Hal seperti ini juga bisa terjadi pada pekerjaan seperti lantai keramik, sehingga kadangkala kontraktor menggunakan bahan KW3 yang sangat jelek presisinya dan nat-nya juga jelek hasilnya karena mengejar estimasi bahan.

Semua hal tersebut diatas tidak perlu terjadi apabila dasar perhitungan kita benar serta cara menghitungnya tidak dipukul rata, tetapi dipisah-pisah berdasarkan kondisi lapangan juga karena pengalaman dari para pekerja maka akan tercapai hasil yang baik.





PEKERJAAN BETON BERTULANG


            Pekerjaan ini juga sering terdapat pada proyek rumah dan gedung, juga item pekerjaan ini sangat menjanjikan keuntungan, karena merupakan pekerjaan keahlian dengan spesifikasi khusus sehingga harganya juga bisa sangat mahal bergantung dari mutu dan keperluannya. Pekerjaan beton pada rumah meliputi beton struktur utama dan beton untuk balok/kolom praktis, yang akan kami bahas disini adalah beton pada struktur utama, dengan dimensi luas berkisar 40x40 cm dan tinggi 450 cm.

            Sebenarnya harga pekerjaan beton bertulang tergantung pada gambar detail struktur besinya seperti apa, dan dimensinya bagaimana serta letaknya dimana . Kita ambil contoh seumpama beton bertulang sloof 20x40 cm bisa lebih murah daripada balok lantai 2 berdimensi sama, tetapi pada perhitungan analisanya kadangkala kita samakan volumenya…Nah.  Awas harus hati-hati analisanya. Juga yang paling penting adalah mutu beton yang harus dicapai itu mutu kekuatan berapa kg/cm2 –nya, karena ini berhubungan dengan pemakaian agregat dan semen serta kadar airnya, sehingga bisa berbeda-beda harganya. Kadangkala mutu beton kita serahkan pada ReadyMIx , beli pada penjualan beton siap cor, sehingga harga nya paten sepaten mutunya.

Marilah kita ambil contoh pengerjaan kolom 40x40x450, dengan mutu K225 campuran 1:2:3, dengan besi seberat 300 kg/m3 betonnya, bekisting kayu dan papan multipleks.

VOLUME PEKERJAAN = 0,72 M3



Analisa dari SNI 7394 2008

Pekerjaan kolom beton bertulang 300kg dengan bekisting

Bahan
Semen                          336 kg             @900                          302.400
Pasir beton                   0.540 m3         @187.000                   100.980
Batu koral                    0.810 m3         @225.000                   182.250
Air bersih                     215 liter            @100                          21.500
Besi beton polos           315 kg             @7500                        2,362,500
Kawat beton                4,5 kg              @9500                         42,750
Minyak bekisting          2 liter                @4500                        9.000
Kayu kelas III              0,4 m3             @3.350.000                1,340,000
Kayu kelas II balok      0,15 m3           @1.800.000                270,000
Plywood 9 mm             3,5 lbr              @108.000                   378,000
Dolken kayu galam       20 btg              @10.000                     200,000
Paku 5-12 cm              4 kg                 @10.000                     40,000

Pekerja
Mandor                        0,353               @65000                      22,945
Kepala Tukang             0,403               @55000                      22,165
Tukang kayu                 1,650               @50000                      82,500
Tukang batu                 0,275               @50000                      13,750
Tukang besi                  2,100               @50000                      105,000
Pekerja                        7,050               @42500                      297,500

                        Bahan untuk 1 m3 beton bertulang        = Rp. 5.249.380,-
                        Upah pengerjaan 1 m3 nya                   = Rp. 543,860,-

Total harga 1 m3 beton bertulang + bekisting adalah =Rp. 5.793.240,-


HARGA PEKERJAAN KITA = 0,72 X 5793240 =  Rp. 4.171.135,-

            Mari kita bahas mengenai pekerjaan kita ini, bahwa pekerjaan ini bisa dilakukan dengan pengawasan Mandor dan 2 tukang kayu/besi dan 2 pekerja, asumsi bahwa mereka bekerja sendirian, tidak ada pekerjaan selain pekerjaan ini.

1. Seperti diatas bahwa untuk pekerjaan ini diperlukan belanja sehingga terdapat biaya tambahan sebesar waktu dan jauhnya lokasi belanja, untuk itu kita ambil kesimpulan bahwa untuk beli kayu dan besi serta pasir/batu ada dua tempat, sehingga biaya maksimal untuk belanja sebesar Rp 50.000,-, termasuk belanja-belanja paku dan lain-lain.
2. Begitu juga reduksi pemakaian/pemotongan kayu dan besi adalah sebesar 10% , sehingga apabila kita hitung secara riil lapangan, maka akan terjadi pembuangan material kayu dan besi sebesar 10% dari total kebutuhan perlu untuk pekerjaan. Agar bisa berhemat dan optimal maka pemotongannya harus benar-benar dihitung dan digunakan betul-betul , jangan sampai terbuang karena kayu dan besi mahal saat ini.
3. Untuk detail bekistingnya kita pakai langsung 4,5 m dengan kayu penahan disamping-sampingnya juga diberi kayu sabuk pengikat sebanyak 4 tempat/titik, sehingga kebutuhan untuk bekisting totalnya setelah kami hitung adalah:
            20 btg kayu bulat/dolken                       200.000
            19 btg kayu 4x6                                   570.000
            4 lembar multipleks 9mm                      500.000
            4 kg paku                                             40.000
            1 kg kawat bendrat                               10.000
            1 rol benang                                         2.500
                                                TOTAL BIAYA BEKISTING Rp. 1.322.500
Kebutuhan alat-alatnya adalah:
                        3 unit scaffolding sewa 3 minggu                        Rp 45.000
                        1 unit mixer sewa ½ hari                                   Rp 25.000

Bahan besi dan beton
            6 btg besi 6mm             126.000
            8 btg besi 10mm                       392.000
            1 kg bendrat                             10.000
            6 sak semen 40kg                     270.000
            0,4 m3 pasir beton                    68.000
            0,6 m3 coral                             132.000
            150 ltr air bersih                       15.000
                        TOTAL BAHAN PERLU ADALAH = Rp. 1.033.000

JADI biaya untuk bahan nya adalah [ 1322500+1033000 ] = Rp. 2.355.500
            #Gambar penulangan kolomnya adalah 12 d10mm dengan beugel 6mm-15cm

4. Upah pekerjaan tersebut meliputi hal-hal sebagai berikut, selama satu hari 2 orang membuat pabrikasi besi untuk kolomnya, dan yang lain membuat papan penahan kayu dengan multipleks, hari berikutnya, dipasangnya besi kolom pada lokasi dan setting bekisting dimulai selama 1 hari tersebut yang dikerjakan 4 orang tersebut. Hari ketiga adalah proses cek dan pembetulan serta persiapan pengecoran dengan bantuan mixer dan scaffolding, juga proses pengecoran selesai, jadi kurang lebih 3 hari kerja dengan 2 tukang dan 2 pekerja…….proses sederhananya.
Sehingga upah yang harus dibayarkan :
                        2 x 50.000 x 3                          = 300.000
                        2 x 42.500 x 3                          = 255.000
                        0.3 x 65.000 x 3                       = 58.500
TOTAL UPAH…..= Rp.613.500,-

Biaya persiapan dan toleransi upah pekerja adalah 1 hari kerja Rp.200.000

ARTINYA untuk mengerjakan pekerjaan tersebut apabila perhitungan dan kecepatan kerja terpenuhi dan bahan-bahan telah siap dilapangan maka hanya diperlukan biaya sebesar  [ 2355500+613500 ] = Rp. 2.969.000,-

Proses pembongkaran beton oleh satu pekerja satu hari kerja = Rp. 45.000, perawatan beton satu pekerja Rp. 45.000


Kesimpulan, adalah biaya terbesar proses pekerjaan tersebut adalah sebagai berikut ini secara sederhana dilapangan  : [ 2969000+200000+90000 ]  = Rp. 3.259.000,-

4171135 – 3259000    = Plus Rp. 914.135 ……Untung berdasarkan estimasi dengan SNI


Nah, dengan cara perhitungan SNI yang di bakukan dengan pelaksanaan di lapangan yang menggunakan metoda tepat guna maka pekerjaan cenderung bisa menguntungkan asalkan harga satuan pekerjaannya mengikuti kaidah yang telah disepakati bersama, oleh karena itu diperlukan kejelian dan pikiran jernih antara pemilik proyek dan kontraktor pemborong agar terjadi kesepakatan yang sah dan halal, agar semua harga menjadi WAJAR dan MUTU STANDAR  sehingga pengerjaannya tidak perlu korupsi .




Free MP3 Downloads at MP3-Codes.com



0 komentar

Poskan Komentar

Feel free to contact with me,

Label Category

POSTING TERBARU

Bicara dengan saya disini :

About Me

Foto Saya
Ardian Suprayogo
Surabaya, Jawa Timur, Indonesia
Nomor HP saya 0821 5051 7015 atau email ardian_suprayogo@yahoo.co.id
Lihat profil lengkapku


INPIRASI DAPUR





"keluarga sehat bahagia bermula dari dapur yang bagus"
DISINI kami bersedia untuk dihubungi dan beserta TEAM kami akan semaksimal mungkin membalas permasalahan ANDA melalui korespondensi email atau lainnya.

STATISTIK

Layanan KHUSUS, untuk ANDA

TULISKAN masalah ANDA di SINI



KONSTRUKSI DAN INTERIOR BAGUS





Perpaduan kekuatan dan keindahan rumah tinggal

PLEASE LINK- POST HERE

my friends